Was ist eine Teilfreigabe einer Hypothek?

DEFINITION
Eine teilweise Freigabe einer Hypothek ist eine Methode zur Aufteilung eines Grundstücks, das derzeit unter einem Grundpfandrecht steht. Der Antrag ist, dass die Bank das Pfandrecht von einem Teil der Immobilie offiziell entfernt, während das Pfandrecht, das die verbleibende Hypothek auf dem Rest der Immobilie sichert, beibehalten wird.

Eine teilweise Freigabe einer Hypothek ist eine Methode zur Aufteilung eines Grundstücks, das derzeit unter einem Grundpfandrecht steht. Der Antrag ist, dass die Bank das Pfandrecht von einem Teil der Immobilie offiziell entfernt, während das Pfandrecht, das die verbleibende Hypothek auf dem Rest der Immobilie sichert, beibehalten wird.

Menschen finden eine teilweise Freigabe einer Hypothek aus mehreren Gründen hilfreich, unter anderem, wenn sie sich dafür entscheiden, einen Teil ihres Landes an jemand anderen zu verkaufen, wenn sie einem Versorgungsunternehmen die volle Vorfahrt gewähren möchten, oder wenn Sie brauchen einen Teil ihres Eigentums, um aus einem anderen Grund einen klaren Titel zu haben. Nicht jeder kommt jedoch für eine Teilfreigabe in Frage, daher ist es wichtig, die Bedingungen zu verstehen, die eine solche ermöglichen könnten.

Definition und Beispiele für die Teilfreigabe einer Hypothek

Eine Teilfreigabe einer Hypothek ist eine Möglichkeit, einen Teil einer Immobilie zu verkaufen, die als Ganzes noch unter einem Grundpfandrecht steht. Eine teilweise Freigabe einer Hypothek ist eine Vereinbarung, die Sie mit Ihrem Hypothekengeber treffen, nachdem Sie Ihre Hypothek mindestens 12 Monate lang abbezahlt haben. 1 In der Regel beinhaltet eine teilweise Freigabe einer Hypothek die Abgrenzung, welcher Teil der Immobilie noch unter einem Pfandrecht steht und welcher Teil ein klares Eigentumsrecht zum Verkauf hat.

Wenn ein Grundstückseigentümer einen Teil seines Grundstücks verkaufen möchte, aber noch ein Hypothekendarlehen darauf hat, muss er diese Genehmigung einholen und bei der zuständigen Behörde, häufig einem Bezirksregisteramt, überprüfen, ob das neue Grundstück für den Verkauf freigegeben ist.

  • Alternativer Name : teilweise Pfandfreigabe

Angenommen, Sie haben ein 2 Hektar großes Grundstück gekauft, wobei sich Ihr Haus am Rand des Grundstücks befindet. Wenn Sie ein paar Jahre nach Ihrer Hypothek von einem Entwickler angesprochen werden, der 0,75 Morgen Ihres Landes kaufen möchte, um darauf zu bauen, müssen Sie Ihrem Kreditgeber zeigen, dass der Verkauf dieses Teils des Grundstücks ihnen keine 1,25 Morgen übrig lässt Eigentum, das weniger wert ist als der Restbetrag des Darlehens.

Wenn sie das Eigenkapital, das Sie in Ihrer Immobilie haben, als ausreichend ansehen, werden sie eine Teilfreigabe Ihrer Hypothek ausstellen. Nach Abschluss des Prozesses können Sie die 0,75 Acres verkaufen, während der Kreditgeber noch ein Pfandrecht an den 1,25 Acres hat, die Sie besitzen, bis Sie Ihre Hypothek vollständig abbezahlt haben.

Wie funktioniert eine Teilfreigabe einer Hypothek?

Ein Schlüsselkonzept in Ihrem Hypothekendarlehen ist die Idee des Loan-to-Value-Verhältnisses oder LTV. Je höher Ihr Beleihungswert ist, desto unwahrscheinlicher ist es, dass ein Kreditgeber eine Teilfreigabe zulässt. Wenn Sie beispielsweise noch einen LTV von 95 % haben und einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen möchten, der 30 % des Wertes ausmacht, hat Ihr Kreditgeber nicht genügend Sicherheiten, um seine Investition in Sie vollständig abzusichern. Schließlich sichern sie 95 % des Kapitals Ihres Darlehens mit jetzt nur noch 70 % des Wertes der ursprünglichen Immobilie.

Ein LTV-Verhältnis vergleicht den Betrag eines Darlehens, das Sie aufnehmen möchten, mit dem geschätzten Wert der Immobilie, die Sie kaufen möchten.

Wenn Sie andererseits Ihre Hypothek bis zu einem Wert von nur 20 % des Immobilienwerts zurückgezahlt haben und 30 % Ihrer Immobilie verkaufen möchten, sind Sie in den Augen eines Kreditgebers eine ziemlich sichere Investition. Wenn Sie aus irgendeinem Grund aufhören sollten zu zahlen, wenn Sie noch 20 % Ihrer Hypothek übrig haben, könnten sie 70 % des ursprünglichen Eigentums wieder in Besitz nehmen, um die unbezahlten Schulden zu begleichen.

Voraussetzungen für eine Teilfreigabe einer Hypothek

Es gibt viele Anspruchsvoraussetzungen für eine teilweise Freigabe einer Hypothek. In der Praxis bestehen die meisten Anforderungen darin, Unterlagen einzureichen, die Folgendes belegen:

  • In den meisten Fällen haben Sie die Hypothek seit mindestens 12 Monaten.
  • Ihre Hypothek ist aktuell, was bedeutet, dass Ihr Konto in den letzten 12 Monaten nicht mehr als 30 Tage überfällig war.
  • Kein Kreditnehmer kann im Rahmen der Transaktion von seiner Haftung für den Kredit befreit werden.

Abhängig von Ihrer Rechtssprechung sind offizielle Unterlagen erforderlich, bei denen Ihr Kreditgeber Ihnen helfen kann, sie zu finden und einzureichen. Oftmals benötigen Sie dann ein fachmännisches Gutachten , das einen neuen Zeitwert für das gesamte Paket sowie Werte für die Immobilie nach der Teilfreigabe und den Wert des freizugebenden Pakets ergibt. Schließlich kann der Kreditgeber von Ihnen verlangen, eine Kapitalreduktion zu zahlen, im Wesentlichen Ihre Hypothek im Voraus zu bezahlen, um Ihr LTV-Verhältnis auf ein akzeptables Niveau zu bringen. 1

Teilfreigaben von Hypotheken sind nicht für alle Hypothekendarlehen garantiert, und einige Darlehen haben Bestimmungen darüber, wann sie für eine Teilfreigabe in Frage kommen und wann nicht. Wenn Sie beispielsweise ein staatlich besichertes Darlehen wie ein FHA-Darlehen haben, gelten zusätzliche Anforderungen. Für bestimmte ziemlich wirkungsvolle Teilfreigaben, wie z. B. eine Teilfreigabe von mehr als 10 % des mit Hypotheken belasteten Grundstücks, ist eine FHA-Zulassung erforderlich. 2

Benötigen Sie eine Teilfreigabe einer Hypothek?

Der einfachste Grund, eine teilweise Freigabe einer Hypothek zu versuchen, ist, wenn Sie einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen möchten, und wenn Sie eine teilweise Freigabeklausel in Ihrer Hypothek haben, sollte diese die Bedingungen beschreiben, unter denen Sie sich qualifizieren.

Es gibt jedoch andere Gründe, warum dieser Papierkram erforderlich wird, einschließlich neu bewerteter Grundstücksgrenzen, Wegerechte oder Dienstbarkeiten. Auch wenn die Dienstbarkeit oder das Wegerecht den Wert Ihrer Immobilie nicht wesentlich verändern, müssen sie amtlich genau erfasst werden.

Wenn eine Titelsuche durchgeführt wird, z. B. wenn Sie ein Haus kaufen, kann der Titel manchmal mit einer Dienstbarkeit darauf zurückkommen, was ihn zu einem nicht vollständig eindeutigen Titel macht . Diese Probleme müssen gelöst und dokumentiert werden, bevor ein Verkauf möglich ist. Daher hilft die offizielle Aufzeichnung einer teilweisen Freigabe der Hypothek bei Ihrem Kreditgeber und dem Bezirksschreiber oder einer anderen juristischen Person, alle Eigentumsänderungen an Grundstücken klar zu dokumentieren.

Lohnt sich eine Teilfreigabe einer Hypothek?

Wenn Sie einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen, müssen Sie die Kosten für die Schätzungen abschätzen, die bei komplexen Fällen zwischen Hunderten und sogar einigen Tausend Dollar liegen können, sowie die Bearbeitungsgebühr, die Ihr Kreditgeber für eine Teilfreigabe hat .

Die Gesamtgebühren für eine Teilfreigabe einer Hypothek hängen vom Kreditgeber ab. Shellpoint Mortgage Servicing mit Sitz in Greeneville, South Carolina, erhebt beispielsweise eine Bearbeitungs- und Genehmigungsgebühr von 250 $, eine Bewertungsgebühr von etwa 1.200 $ und eine Hauptabzugsgebühr, die von Ihrem Risikoniveau abhängt. 1 Abhängig von Ihrer Situation können andere Gebühren von Kreditgebern verlangt werden, daher ist es am besten, sich an einen Titelagenten oder Immobilienanwalt zu wenden, um zu entscheiden, ob sich eine Teilfreigabe lohnt.

Wenn Sie Grund zu der Annahme haben, dass der Verkauf des Grundstücks jetzt Ihnen helfen wird, bestimmte Ziele zu erreichen, von der Freisetzung von Kapital bis zur langfristigen Senkung Ihrer Grundsteuerrechnungen, müssen Sie dies gegen die Kosten der teilweisen Freigabe abwägen.

Wenn Sie eine teilweise Freigabe erwägen, nur um Bargeld für andere Zwecke freizusetzen, könnten ein Home-Equity-Darlehen oder HELOC eine gute Alternative sein, vorausgesetzt, Ihr LTV ist niedrig genug. Eine Auszahlungsrefinanzierung ist auch eine Methode, um Eigenheimkapital in bar zu erhalten, ohne Ihr Eigentum aufzuteilen.

Die zentralen Thesen

  • Bei einer Teilfreigabe einer Hypothek wird eine Immobilie geteilt, so dass ein Teil der Immobilie nicht mehr mit der Verpflichtung aus dem Hypothekendarlehen verbunden ist.
  • Eine Teilfreigabe zu erhalten, wenn Sie einen wesentlichen Teil Ihrer Hypothek zurückgezahlt haben, kann es Ihnen ermöglichen, einen Teil der Immobilie kostenlos und klar zu verkaufen.
  • Teilfreigaben sind auch erforderlich, um eine genaue Eigentumskette aufrechtzuerhalten, die zeigt, wann Änderungen wie Dienstbarkeiten und Grenzanpassungen die Nutzungsrechte für eine Immobilie geändert haben.
  • Eine teilweise Freigabe einer Hypothek muss bestimmte Anforderungen erfüllen und kann eine Person Tausende von Dollar an Gebühren kosten, daher ist dies möglicherweise nicht die beste Option für alle.

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