Home-Equity-Darlehen vs. Refinanzierung: Was ist der Unterschied?

Je mehr Sie für Ihre Haushypothek eingezahlt haben, desto mehr finanzielle Möglichkeiten haben Sie, wenn Sie Eigenkapital anhäufen. Home-Equity-Darlehen und Refinanzierungen sind zwei Optionen, um Bargeld aus Ihrem Wohneigentum zu erhalten.

Die beiden sind jedoch nicht gleich. Während sich beide auf das Eigenkapital verlassen, das Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben, hören die Ähnlichkeiten zwischen diesen Finanzprodukten hier auf. Von der Verwendung und dem Verwendungszeitpunkt bis hin zu den Kosten sind Eigenheimkredite und Refinanzierungen völlig unterschiedliche Optionen, jede mit ihren eigenen Vor- und Nachteilen und den besten Verwendungszwecken.

Was ist der Unterschied zwischen einem Home-Equity-Darlehen und einer Refinanzierung?

 Eigenheimdarlehen Refinanzieren
Zweite Hypothek Ersetzt Ihre bisherige Hypothek
Höhere Zinsen Niedrigere Zinsen
Schwieriger, sich dafür zu qualifizieren Einfacher zu qualifizieren

Hypothekenposition

Eigenheimdarlehen ermöglichen es Ihnen, das Eigenkapital zu erschließen, das Sie in Ihrem Haus haben. Sie können das Geld verwenden, um Reparaturen oder Renovierungen zu Hause, Studiengebühren, Arztrechnungen oder andere Ausgaben zu bezahlen. Im Wesentlichen ist ein Home-Equity-Darlehen eine zweite, kleinere Hypothek. 1

Nehmen wir zum Beispiel an, Ihr Haus ist 250.000 $ wert. Sie haben noch 180.000 $ übrig, um Ihre Hypothek zu bezahlen. Die Wertdifferenz zwischen dem Wert Ihres Hauses und Ihrem Hypothekensaldo (70.000 $) ist Ihr Eigenkapital . Sie könnten einen Eigenheimkredit aufnehmen, um auf einen Teil dieser 70.000 $ als Pauschalbetrag zuzugreifen.

Der Betrag des Home-Equity-Darlehens ist oft auf einen niedrigeren Betrag begrenzt als das tatsächliche Home-Equity-Darlehen, das Sie in Ihrem Haus gebaut haben. Es ist oft 80% des Eigenkapitals in Ihrem Haus. Wenn Ihr Eigenheimkapital 70.000 US-Dollar beträgt, können Sie möglicherweise nur auf ein Eigenheimdarlehen von bis zu 56.000 US-Dollar zugreifen. Es hängt auch von Ihrem Einkommen, Ihrer Kreditwürdigkeit und anderen finanziellen Faktoren ab. 2

Im Gegensatz zu einem Home-Equity-Darlehen ist eine Refinanzierung keine zweite Hypothek. Stattdessen ersetzt es Ihr bestehendes Hypothekendarlehen. Wenn Sie in ein längerfristiges Darlehen oder einen niedrigeren Zinssatz refinanzieren, kann dies eine geringere monatliche Zahlung und im Laufe der Zeit weniger gezahlte Zinsen bedeuten. Sie können auch refinanzieren, um von einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einer Hypothek mit festem Zinssatz zu wechseln , was Ihnen helfen kann, sich langfristig einen niedrigeren Zinssatz zu sichern. 4

Eine Auszahlungsrefinanzierung unterscheidet sich von einer regulären Refinanzierung dadurch, dass Sie einen Teil Ihres Eigenheimkapitals anzapfen können, indem Sie einen Kredit aufnehmen, der größer ist als Ihr aktuelles Guthaben. 5

Nehmen wir an, Ihr Haus ist 250.000 Dollar wert und Sie haben noch 180.000 Dollar übrig, um das Darlehen zu bezahlen. Bei einer regulären Refinanzierung könnten Sie diese 180.000 US-Dollar nehmen und über einen neuen Zeitraum von 30 Jahren verteilen, was Ihre monatliche Zahlung senken könnte.

Bei einer Refinanzierung mit Auszahlung könnten Sie auf einen Teil dieser 70.000 US-Dollar Eigenheimkapital zugreifen, indem Sie einfach in ein neues Darlehen refinanzieren, das größer ist als Ihr aktuelles Guthaben. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen in Höhe von 230.000 US-Dollar refinanzieren, erhalten Sie eine Pauschalsumme von 50.000 US-Dollar (230.000 bis 180.000 US-Dollar). 

In einigen Fällen möchten Sie möglicherweise Ihre Refinanzierung verwenden, um höher verzinste Schulden zu konsolidieren. Wenn Sie hohe Guthaben auf Kreditkarten oder anderen Darlehen haben, können Sie diese mit Ihrer refinanzierten Hypothek zurückzahlen, indem Sie sie in Ihr Darlehensguthaben einzahlen und die Rückzahlungskosten über die Zeit verteilen. Da Hypotheken in der Regel niedrigere Zinssätze haben als Kreditkarten und Autokredite, könnte Ihnen eine Refinanzierung mit Auszahlung im Laufe der Zeit viel Zinsen sparen.

Kosten 

Eigenheimdarlehen sind im Allgemeinen mit höheren Zinssätzen als Hypotheken oder Refinanzierungsdarlehen verbunden, da es sich um zweitrangige Darlehen handelt. Wenn Sie Ihr Darlehen nicht zurückzahlen, hat der Kreditgeber Ihrer ursprünglichen Hypothek den ersten Anspruch auf die Immobilie – nicht Ihr Eigenheimkreditgeber. Dies macht Home-Equity-Darlehen zu einem höheren Risiko. Daher bieten höhere Zinssätze den Kreditgebern zusätzlichen Schutz. 6

Während Sie möglicherweise einen höheren Zinssatz zahlen, verzichten einige Kreditgeber für Eigenheimkredite möglicherweise auf die Abschlusskosten ganz oder teilweise.

Qualifikation

Refinanzierungsdarlehen sind im Allgemeinen leichter zu qualifizieren, da es sich um ein erstrangiges Darlehen handelt. Das bedeutet, dass der Kreditgeber den ersten Anspruch auf die Immobilie hat, wenn Sie mit Ihrem Kredit in Verzug geraten. Obwohl die Refinanzierung oft mit einem niedrigeren Zinssatz verbunden ist als ein Home-Equity-Darlehen, ist er nicht unbedingt niedriger als der Zinssatz für Ihr aktuelles Darlehen. Freddie Mac ist eine Quelle für aktuelle durchschnittliche Zinssätze. 8

Überprüfen Sie außerdem Ihre aktuelle Hypothek, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung vorliegt. Wenn ja, müssen Sie es möglicherweise vor der Refinanzierung bezahlen. Fragen Sie Ihren aktuellen Hypothekendienstleister, ob die Gebühr erlassen werden kann, wenn Sie mit ihm anstelle eines neuen Unternehmens refinanzieren.

Wie Home-Equity-Darlehen funktionieren

Da Home-Equity-Darlehen im Wesentlichen zweite Hypotheken sind, funktionieren sie ähnlich wie Ihre erste. Sie wählen einen Kreditgeber aus, füllen einen Antrag aus, senden Ihre Unterlagen, warten auf die Genehmigung und schließen den Kredit ab. Sie erhalten eine Einmalzahlung für Ihren Kreditbetrag, den Sie wie bei Ihrer ersten Hypothek Monat für Monat zurückzahlen.

Wie Refinanzierungen funktionieren

Da eine Refinanzierung Ihr bestehendes Hypothekendarlehen ersetzt, erhalten Sie keine zweite Hypothekenzahlung, aber Ihre aktuelle Zahlung ändert sich. Abhängig von dem Zinssatz, für den Sie sich qualifizieren, der Dauer des von Ihnen gewählten Darlehens und dem Betrag, den Sie aufnehmen, kann Ihre Zahlung höher oder niedriger als Ihre aktuelle Hypothek sein.

Beantragung eines Home-Equity-Darlehens oder einer Refinanzierung

Wie bei jedem Hypothekenantrag müssen Sie während des Antragsverfahrens sowohl für ein Eigenheimdarlehen als auch für eine Refinanzierung viele finanzielle und persönliche Dokumente vorlegen. Dazu gehören häufig W-2-Auszüge , Nachweise über den beruflichen Werdegang, Ihre Sozialversicherungsnummer und mehr. Möglicherweise benötigen Sie auch Informationen wie Ihren letzten Hypothekenauszug, einen Nachweis über die Bewertung Ihres Hauses, etwaige Pfandrechte gegen Ihr Haus und mehr.

Das Endergebnis

Sowohl Home-Equity-Darlehen als auch Refinanzierungen können finanzielle Vorteile haben. Um die beste Option für Ihren Haushalt zu bestimmen, sollten Sie Ihr gesamtes Eigenheimkapital sowie Ihre Ziele, den bevorzugten Rückzahlungszeitplan und die Dauer, die Sie planen, im Haus zu bleiben, berücksichtigen. 

Unabhängig davon, für welche Route Sie sich entscheiden, achten Sie darauf, sich nach dem besten Zinssatz umzusehen , da Zinssätze und Abschlusskosten von Kreditgeber zu Kreditgeber stark variieren können.

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