Gründe, die Sie über eine Refinanzierung nachdenken sollten

Die Refinanzierung einer Hypothek ist ein wichtiger Schritt, der zu erheblichen Einsparungen führen kann. Aber die Strategie kann auch nach hinten losgehen und Sie in eine schlechtere Situation bringen als zuvor – und mit weniger Geld auf der Bank. Woher wissen Sie also, ob Sie refinanzieren sollten ?

Die kurze Antwort ist, dass eine Refinanzierung sinnvoll ist, wenn Sie am Ende Geld sparen und keine neuen Probleme für Sie verursachen. Aber es stehen noch weitere Überlegungen auf dem Spiel, darunter das Risikomanagement sowie Ihre anderen finanziellen Ziele. Sehen Sie, ob Ihre Gründe für die Refinanzierung Ihnen helfen oder schaden können.

Die zentralen Thesen

  • Die Refinanzierung Ihres Hauses kann vorteilhaft sein, aber es ist wichtig, die damit verbundenen Kosten und Erträge zu vergleichen.
  • Hausbesitzer refinanzieren sich meistens, um Geld zu sparen, die monatlichen Zahlungen zu senken, Schulden zu konsolidieren oder Bargeld aus ihrem Eigenheimkapital zu entnehmen.
  • Eine Refinanzierung ist jedoch mit Risiken verbunden, wie z. B. dem Verlust von Eigenkapital, der Gefährdung Ihres Eigenheims durch Zwangsvollstreckung oder der Gefahr einer Vorfälligkeitsentschädigung für Ihr altes Darlehen.
  • Um sich für eine Refinanzierung zu entscheiden, addieren Sie alle Kosten und Risiken, die mit dem Abschluss eines neuen Darlehens verbunden sind, und vergleichen Sie sie mit dem, was Sie über die Laufzeit des neuen Darlehens gewinnen.

Geld sparen

Mit einer Refinanzierung können Sie möglicherweise viel Geld sparen, und das ist im Allgemeinen der beste Grund, eine zu erhalten. Insbesondere die Refinanzierung kann Ihnen helfen, während der Laufzeit Ihres Darlehens weniger Zinsen auszugeben.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, Ihre Zinskosten zu senken:

  • Refinanzieren Sie sich zu einem niedrigeren Zinssatz, damit  Sie weniger für Ihr Darlehen bezahlen müssen . 1
  • Wechseln Sie zu einer kürzeren Kreditlaufzeit  , auch wenn dies höhere monatliche Zahlungen bedeutet, sodass Sie weniger Jahre lang Zinsen zahlen. 2
  • Verwenden Sie Ihr Darlehen, um Schulden mit hohen Zinssätzen in Schulden mit niedrigeren Zinssätzen zu konsolidieren. 3

Um festzustellen, ob Sie Geld sparen, müssen Sie die Zahlen ausführen. Es ist nicht besonders schwer, die potenziellen Einsparungen einer Refinanzierung zu berechnen .

Wenn Ihre aktuelle Hypothek beispielsweise ein 30-jähriges festverzinsliches Darlehen von 200.000 USD mit einem Zinssatz von 5 % ist, haben Sie bis zum fünften Jahr 48.076 USD an Zinsen gezahlt und zahlen insgesamt 186.512 USD an Zinsen über die Laufzeit von das Darlehen. Wenn Sie nach fünf Jahren einen 30-jährigen Zinssatz zu einem Zinssatz von 3 % refinanzieren, zahlen Sie nur 95.252 USD an Gesamtzinsen für das neue Darlehen. Sogar zu dem, was Sie bisher für das alte Haus zum Zeitpunkt der Refinanzierung bezahlt haben, kommen Sie immer noch auf 143.328 $ an Gesamtzinsen für Ihr Haus – eine Ersparnis von 43.183 $.

Um zu verstehen, warum Ihr Zeitrahmen wichtig ist, verwenden Sie ein Tilgungsdiagramm , das zeigt, wie viel Zinsen Sie mit jeder monatlichen Zahlung zahlen. Bei einem brandneuen langfristigen Darlehen machen die Zahlungen in den ersten Jahren nur eine kleine Delle in Ihrem Darlehenssaldo. 4 Wenn Sie Ihre aktuelle Hypothek erst nach wenigen Jahren refinanzieren, sind die meisten der bereits geleisteten Zahlungen hauptsächlich für Zinsen bestimmt. Und wenn Sie verkaufen, bevor der neue Kredit die Gewinnschwelle erreicht, haben Sie kein Geld gespart.

Senken Sie Ihre Zahlungen 

Manchmal kann Ihnen eine Refinanzierung eine niedrigere monatliche Zahlung einbringen. Wenn Sie Liquiditätsprobleme haben, kann eine niedrigere monatliche Hypothekenrechnung sehr verlockend klingen. Ein niedrigerer Zinssatz oder eine längere Laufzeit könnten Ihre monatliche Zahlung um Hunderte von Dollar senken. 5

Der Wechsel zu einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) kann auch Ihre monatlichen Zahlungen senken. Die Zinssätze für diese Darlehen ändern sich jedoch im Laufe der Zeit , und wenn die Zinsen erheblich steigen, könnte Ihre Zahlung auf ein unerschwingliches Niveau steigen. Sie sollten sich nur dann in einen ARM refinanzieren, wenn Sie bereit und in der Lage sind, später das Risiko höherer monatlicher Zahlungen einzugehen. 6

Auch wenn es schön sein kann, jeden Monat weniger zu zahlen, sollten Sie das große Ganze im Auge behalten. Wenn geringeren monatlichen Zahlungen erhöhte Zinskosten gegenüberstehen, kommen Sie nicht weiter.

Reduzieren Sie Ihr Risiko

Während Geld sparen ein attraktiver Grund für eine Refinanzierung ist, gibt es noch andere Gründe, warum sich eine neue Hypothek für Sie lohnen kann.

In einigen Fällen kann eine Refinanzierung eine gute Idee sein, auch wenn Sie keinen niedrigeren Zinssatz oder einen Kredit mit kürzerer Laufzeit erhalten. Das Aussteigen aus einem ARM ist ein Beispiel. Wenn Sie sich Sorgen über signifikante Zinserhöhungen in der Zukunft machen, reduziert die Refinanzierung von einer ARM in eine Festhypothek dieses Risiko. Obwohl Ihre monatliche Zahlung steigen kann, wissen Sie, dass die Rate niemals steigen wird. Bewerten Sie die aktuellen Zinssätze für festverzinsliche Hypotheken, Ihre Erwartungen an Zinsänderungen und das Potenzial für Änderungen Ihres bestehenden ARM, bevor Sie sich aus einem ARM refinanzieren. 7

Lassen Sie sich Ihr Eigenkapital auszahlen

Einige Hausbesitzer refinanzieren sich, um das Eigenkapital in ihren Häusern auszuzahlen, um für Bildung, Hausverbesserungen oder ein neues Geschäft zu bezahlen. Obwohl  dies bewundernswerte Verwendungszwecke sind, kann eine Auszahlungsrefinanzierung riskant sein, wenn Ihr neues Geschäft scheitert, Ihre Heimwerkerarbeiten den Wert Ihres Hauses nicht steigern oder wenn Sie mit den Studiengebühren nicht Schritt halten können. In jedem dieser Fälle haben Sie Ihr Zuhause aufs Spiel gesetzt; Stellen Sie sicher, dass Sie mit Ihrer neuen Hypothek Schritt halten können.

Konsolidieren oder verschieben Sie Ihre Schulden 

Sie können auch Bargeld abheben, um hochverzinsliche Schulden zu konsolidieren. Wenn Sie einen soliden Plan haben, um giftige Schulden zu beseitigen, könnte diese Strategie funktionieren, zumal die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen normalerweise viel niedriger sind als die Zinssätze für Kreditkarten. Aber  wenn der Plan fehlschlägt, denken Sie daran, dass Sie möglicherweise Gefahr laufen, Ihr Zuhause durch Zwangsvollstreckung zu verlieren oder Ihr Fahrzeug wieder in Besitz zu nehmen .

Wenn Sie  ungesicherte Schulden  mit einem gesicherten Darlehen refinanzieren, gehen Sie ein zusätzliches Risiko ein. Zum Beispiel könnten Sie ein Eigenheimdarlehen verwenden , um Kreditkartenschulden zu begleichen. Ja, Sie zahlen die Schulden mit einem niedrigeren Zinssatz ab, aber Sie setzen auch Ihr Zuhause aufs Spiel. Wenn Sie mit Kreditkartenschulden in Verzug geraten, ist es unwahrscheinlich, dass das Kreditkartenunternehmen Ihr Haus zwangsversteigern kann. Aber sobald Sie Ihr Haus  mit einem Hypothekendarlehen als Sicherheit verpfänden, ist Ihr Haus für die Bank ein faires Spiel. 9

Entfernen Sie einen Kreditnehmer aus dem Kredit

Unabhängig davon, ob Sie sich scheiden lassen oder mit einem Verwandten oder Freund ein Haus gekauft haben, müssen Sie möglicherweise ändern, wer offiziell für die Zahlung der Hypothek verantwortlich ist. Die Refinanzierung Ihrer Hypothek ist ein günstiger Zeitpunkt, um zu ändern, welche Kreditnehmer auf dem Darlehen aufgeführt sind. Beachten Sie, dass sich die Urkunde oder der Titel des Hauses nicht automatisch ändert, wenn die Hypothek dies tut, daher müssen Sie möglicherweise auch einen Namen aus diesem Dokument entfernen. 10  Stellen Sie sicher, dass die Abschlusskosten und andere verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit einer Refinanzierung die Namensänderung wert sind.

Beseitigen Sie die FHA-Hypothekenversicherung

Wenn Sie ein Haus mit einem FHA-Darlehen kaufen, ist es mit einer obligatorischen Hypothekenversicherung ausgestattet. Diese Hypothekenversicherungsprämien (MIP) sind Zahlungen, die Sie jeden Monat für die Laufzeit des Darlehens leisten müssen, da diese Darlehen mit sehr geringen Sicherheiten (bis zu 3,5 %) gewährt werden. 11 12 Bei einem traditionellen Darlehen kann die gewöhnliche private Hypothekenversicherung (PMI) entfernt werden, sobald Sie einen bestimmten Eigenkapitalbetrag in Ihrem Haus erreicht haben; Bei einem FHA-Darlehen müssen Sie jedoch insgesamt in ein anderes Darlehen refinanzieren, wenn Sie die Zahlung der Hypothekenversicherung einstellen möchten. 13

Worauf Sie achten sollten

Wenn Sie denken, dass es Zeit für eine Refinanzierung ist, untersuchen Sie Folgendes:

  • Abschlusskosten , die zu den Kosten Ihres Darlehens hinzukommen. Sie können alle Gewinne zunichte machen, die Sie durch die Senkung Ihres Zinssatzes sehen würden. Es ist verlockend, diese Kosten in den Kreditsaldo aufzunehmen , aber es kann besser sein, aus eigener Tasche zu zahlen, damit Sie auch keine Zinsen dafür zahlen. 14
  • Vorfälligkeitsentschädigungen für das Darlehen, in das Sie refinanzieren. Stellen Sie sicher, dass Sie die Möglichkeit haben, den Kredit vorzeitig zu tilgen, wenn Sie dies wünschen.
  • Private Hypothekenversicherung, die notwendig sein kann, wenn Ihr Haus an Wert verloren hat. fünfzehn
  • Ob Sie ein Darlehen ohne Rückgriffsrecht in  eine Schuld mit Rückgriffsrecht umwandeln . In diesem Fall riskieren Sie, dass Ihr neuer Kreditgeber Ihren Lohn pfändet und andere Maßnahmen gegen Sie ergreift, wenn Sie eine Zwangsvollstreckung durchlaufen. 16
  • Ob sich Ihr Eigenkapital ändert. Die Auszahlung oder das Hinzufügen erheblicher Abschlusskosten zu Ihrem Darlehenssaldo verringert Ihr Eigenkapital in Ihrer Immobilie . Wenn Sie jedoch nur einen Kredit durch einen anderen Kredit in gleicher Höhe ersetzen, bleibt Ihr Eigenkapital gleich.

Prüfen Sie, ob Ihre Gründe für eine Refinanzierung die möglichen Kosten überwiegen . Wenn ja, können Sie eine grundlegende Breakeven-Analyse durchführen , um genau zu sehen, welche Kreditkonditionen Sie finden müssen, damit sich die neue Hypothek lohnt.

Alternativen zur Refinanzierung

Manchmal ist eine Refinanzierung nicht die beste Option – oder einfach nicht machbar.

Sie können immer noch einige der Vorteile der Refinanzierung nutzen, ohne den Prozess durchlaufen zu müssen. Wenn Sie beispielsweise Zinskosten sparen möchten, können Sie jeden Monat mehr als das erforderliche Minimum bezahlen. Sie werden Ihre Hypothek früher los und geben im Laufe Ihres Lebens weniger Zinsen aus. 17

Wenn es Ihr Ziel ist, Ihre monatliche Hypothekenzahlung ohne Refinanzierung zu senken , können Sie Strategien wie die Abschaffung von PMI oder die Anfechtung Ihrer Grundsteuern ausprobieren.

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