Fakten über die Refinanzierung von Hypotheken

Hypothekenrefinanzierung ist das, was passiert, wenn Sie ein bestehendes Hypothekendarlehen mit Mitteln aus einem neuen Hypothekendarlehen zurückzahlen. Dann tritt die neue Hypothek an die Stelle der alten und Sie zahlen sie im Laufe der Zeit ab.

Einige Hausbesitzer entscheiden sich für eine Refinanzierung, um von niedrigeren Zinssätzen zu profitieren oder ihren Kredit früher zurückzuzahlen. (Zum Beispiel lag der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek im Dezember 2021 bei etwa 3,12 %.) 1 Andere refinanzieren sich, um auf ihr Eigenheimkapital zuzugreifen, um Renovierungsarbeiten oder andere Ausgaben zu bezahlen. Wenn Sie aufgrund der historisch niedrigen Zinsen im Jahr 2021 über eine Refinanzierung Ihrer Hypothek nachdenken, sollten Sie diese wichtigen Fakten zum Prozess berücksichtigen, bevor Sie einsteigen. 

Die zentralen Thesen

  • Die Refinanzierung Ihrer Hypothek wird wahrscheinlich zu Änderungen der Laufzeit und des Zinssatzes gegenüber dem ursprünglichen Darlehen führen.
  • Möglicherweise können Sie bei der Refinanzierung das Eigenkapital Ihres Eigenheims auszahlen lassen.
  • Bei der Refinanzierung sollten Sie Ihre aktuelle finanzielle Situation berücksichtigen und ob Sie lange genug im Haus bleiben, um einen “Break-Even-Point” zu erreichen.

Wie lange dauert die Refinanzierung

Der Refinanzierungsprozess ist genau wie der Prozess, den Sie mit Ihrer ersten Hypothek durchlaufen haben. Sie füllen einen Antrag aus, reichen Ihre Unterlagen ein, warten auf die Zeichnung und Bearbeitung und schließen schließlich Ihr Darlehen ab. Die genaue Zeit, die der Prozess dauert, hängt von dem von Ihnen gewählten Kreditgeber und der allgemeinen Marktnachfrage ab .

Beispielsweise kann die Bearbeitung eines Kredits bei einem Kreditgeber, der mehr Anträge bearbeitet oder einen plötzlichen Anstieg der Nachfrage verzeichnet, länger dauern als bei einem Kreditgeber mit weniger Geschäftsvolumen. Im Januar 2021 betrug die durchschnittliche Zeit bis zum Abschluss einer refinanzierten Hypothek 59 Tage. 2

Die durchschnittliche Zeit bis zum Abschluss einer refinanzierten Hypothek betrug im März 2020 35 Tage (die niedrigste des Jahres). Die höchste durchschnittliche Wartezeit bis zum Abschluss im Jahr 2020 betrug im November und Dezember 59 Tage. 2

Wie sich die Laufzeit Ihres Darlehens ändert

Da die Refinanzierung Ihr altes Darlehen durch ein neues ersetzt, ändert sich auch die Länge Ihrer Darlehenslaufzeit. Je nachdem, für welches neue Kreditprodukt Sie sich entscheiden, kann diese Laufzeit länger oder kürzer sein als Ihr altes.

Hier sind ein paar Beispiele, die helfen können:

  • Angenommen, Sie haben noch 20 Jahre auf Ihrem Wohnungsbaudarlehen übrig, aber Sie refinanzieren sich in eine neue 30-jährige Hypothek. In diesem Fall verlängert sich Ihre Amtszeit. Sie hätten noch 30 Jahre Zeit, bis der Kredit abbezahlt ist.
  • Nehmen Sie das gleiche 20-Jahres-Szenario. Diesmal refinanzieren Sie sich in ein 15-jähriges Darlehen, was die Rückzahlungszeit tatsächlich verkürzt.

Die Differenz hängt von Ihren Zielen für die Refinanzierung ab. Wenn Sie Ihren Kredit früher zurückzahlen oder weniger lebenslange Zinsen zahlen möchten, kann die Umfinanzierung in einen Kredit mit kürzerer Laufzeit hilfreich sein (obwohl dies möglicherweise eine höhere monatliche Zahlung bedeutet). Wenn Sie einfach nach einer niedrigeren Zahlung suchen, ist die Wahl eines längerfristigen Darlehens in der Regel am besten.

Es ist wichtig, die Zinssätze sowohl für 30-jährige als auch für 15-jährige Hypotheken zu berücksichtigen. Beide gingen im August 2021 drastisch zurück. 1

Kosten der Refinanzierung

Ihre Refinanzierungskosten sind denen, die Sie bei der Beantragung Ihrer Hypothek bezahlt haben, sehr ähnlich. Sie müssen für Dinge wie eine Kreditprüfung, eine Titelsuche und -richtlinie, Bewertungsgebühren, Erstellungs- und Zeichnungsgebühren und mehr bezahlen. Laut Freddie Mac belaufen sich die durchschnittlichen Refinanzierungskosten auf fast 5.000 US-Dollar. 3

Sobald Sie bei einem Kreditgeber eine Vorabgenehmigung beantragt haben, erhalten Sie von diesem eine Kreditschätzung, in der die erwarteten Kosten für Ihre spezifische Refinanzierung aufgeführt sind. 

Sie können Bargeld aus einer Refinanzierung erhalten

Wenn Sie Bargeld benötigen, um Renovierungsarbeiten, Arztrechnungen, Studiengebühren oder sogar hochverzinsliche Schulden zu bezahlen, kann eine Refinanzierung eine gute Option sein. Sie werden als „Cash-out-Refinanzierungen“ bezeichnet und ermöglichen es Ihnen, einen Kredit aufzunehmen, der größer ist als der, den Sie jetzt haben, und die Differenz in bar zu behalten. 

Der Betrag, den Sie abheben können, hängt vom Wert Ihres Hauses und davon ab, wie viel Eigenkapital Sie an der Immobilie haben. 

Hier ist ein Beispiel: Angenommen, Sie haben eine Anzahlung von 50.000 US-Dollar für Ihr Haus geleistet und seit dem Kauf 20.000 US-Dollar an Ihr Kapital gezahlt. Sie haben insgesamt 70.000 $ Eigenheimkapital . Solange Ihr Haus nicht an Wert verloren hat, könnten Sie einen großen Teil davon über eine Auszahlungsrefinanzierung anzapfen. (Sie müssen auch die anderen Qualifikationsanforderungen des Kreditgebers erfüllen.) 4

Die traditionelle Art der Refinanzierung wird als “Rate-Term-Refinanzierung” bezeichnet. Sie können aus diesen Darlehen kein Bargeld erhalten, aber Sie können Ihre Laufzeit (Darlehensdauer), den Zinssatz oder beides anpassen. 

Wann sich eine Refinanzierung lohnt oder nicht

Um zu verstehen, ob sich eine Hypothekenrefinanzierung lohnt, müssen Sie Ihre Finanzen und Ihre langfristigen Ziele gut im Griff haben. 

Erstens, wie lange werden Sie zu Hause bleiben? Sie möchten lange genug im Haus bleiben, um den sogenannten „Break-Even-Point“ zu erreichen – den Zeitpunkt, an dem das Geld, das Sie bei der Refinanzierung gespart haben, die Kosten der Refinanzierung überwiegt. Wenn Sie planen, in den nächsten fünf Jahren umzuziehen, und es 10 Jahre dauern wird, um die Einsparungen Ihrer Refinanzierung zu realisieren, dann ist es wahrscheinlich nicht der beste Schritt für Ihre Finanzen.

Auch Ihre persönliche finanzielle Situation ist zu berücksichtigen. Wenn das Geld knapp ist oder Ihr Einkommen gekürzt wurde, kann eine Umfinanzierung in einen niedrigeren Zinssatz und eine längere Kreditlaufzeit erforderlich sein, um Ihre monatliche Zahlung erschwinglicher zu machen. 

Banken und Hypothekenbanken aller Couleur bieten Online-Rechner an, die Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob sich eine Refinanzierung lohnt. Verwenden Sie unseren Hypothekenrechner , um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie Ihre monatliche Zahlung aussehen könnte, oder probieren Sie diese detaillierte Tabelle aus, die Ihnen beim Vergleich von Krediten helfen kann.

Das Endergebnis

Unabhängig davon, welche Art von Refinanzierung Sie in Betracht ziehen, ist es wichtig, sich umzusehen. Holen Sie Schätzungen von mehreren Kreditgebern ein und vergleichen Sie die Kosten, Hypothekenzinsen und andere Bedingungen für jeden, den Sie erhalten. Diese variieren in der Regel erheblich zwischen den Kreditgebern.

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