Berechnen Sie, wie eine Refinanzierung funktionieren wird

Bevor Sie  refinanzieren , ist es wichtig, die Kosten und Vorteile zu verstehen. Die meisten einfachen Online-Rechner sagen Ihnen Ihre  Gewinnschwelle  basierend auf dem Cashflow: Sie zeigen, wie lange es dauern wird, bis sich alle Abschlusskosten nach Berücksichtigung einer neuen (niedrigeren) monatlichen Zahlung wieder hereingeholt haben.

Diese Informationen sind hilfreich, reichen jedoch nicht aus, um die beste Wahl zu treffen. Sie müssen eine gründliche Überprüfung der Änderung der Zinskosten bei der Refinanzierung einbeziehen. 1 Um zu sehen, wie sich die Refinanzierung wirklich auf Ihre Finanzen auswirkt, führen Sie die folgenden Schritte aus. Sie erfahren alles, was Sie über Ihren bestehenden Kredit und den möglichen Ersatz wissen müssen.

Folgen Sie einer Google Sheets -Vorlage, die mit dem folgenden Beispiel vorausgefüllt ist (und die Sie für Ihre eigenen Kredite bearbeiten können).

Berechnen Sie Ihr ursprüngliches Darlehen

Sie wissen bereits, wie hoch Ihre monatliche Zahlung ist und wie viel Sie noch schulden. Aber Sie müssen auch wissen, wie viel von jeder Zahlung zu Ihren Zinskosten beiträgt und wie viel von jeder Zahlung Ihren Kreditsaldo jeden Monat verringert. Um diese Zahlen zu erhalten, verwenden Sie eine Amortisationstabelle, die Sie an verschiedenen Stellen erhalten können. Zusätzlich zum obigen Google Sheet können Sie  Excel , einen  Online-Rechner oder eine andere Tabellenkalkulationssoftware verwenden , um die Amortisation zu berechnen .

Dieses Beispiel zeigt, wie Sie Ihre Refinanzierungsoptionen mit Google Sheets oder Excel berechnen, aber der Prozess ist derselbe wie bei jeder Amortisationstabelle.

Gehen Sie von folgenden Darlehensdetails aus:

  • Ursprünglicher Darlehensbetrag: 180.000 $
  • Ursprüngliches Leihdatum: Vor neun Jahren
  • Zinssatz für das Darlehen: 5,4 %
  • Laufzeit: 30 Jahre

Um die Details Ihres ursprünglichen Darlehens zu erhalten, geben Sie diese in Ihren Tilgungsrechner ein. Verwenden Sie Ihren ursprünglichen Darlehensbetrag – nicht den Betrag, den Sie derzeit schulden.

Sehen Sie, wo Sie jetzt stehen

Beachten Sie, wo Sie mit Ihrem aktuellen Kredit stehen. Scrollen Sie nach unten zu Ihrem aktuellen Kreditsaldo (bei Monat 108 oder Jahr 9) und sehen Sie, wie viel Sie noch für den Kredit schulden. In unserem Beispiel sind es 152.160,64 $. Ihre Zahlen können aufgrund von Rundungen variieren, je nachdem, welche Software Sie verwenden und wie genau sie ist.

Berechnen Sie das Ersatzdarlehen

Finden Sie heraus, wie Ihr neues Darlehen aussehen würde, wenn Sie es refinanzieren. Nehmen Sie für dieses Beispiel Folgendes an:

  • Kreditbetrag: 152.160,64 $ (von oben kopiert)
  • Startdatum der Ausleihe: heute
  • Zinssatz für neues Darlehen: 4,25 %
  • Laufzeit: 30 Jahre

Beachten Sie, dass Ihre monatliche Zahlung bei einer Refinanzierung auf 748,54 USD sinken würde (gegenüber 1.010,76 USD für das ursprüngliche Darlehen). Das ist ansprechend, aber es ist keine Überraschung, da Ihr neues Darlehen kleiner ist und mit einem niedrigeren Zinssatz ausgestattet ist.

Das Sparen bei der monatlichen Zahlung mag für Sie wichtig sein, aber es ist nur einer von mehreren wichtigen Faktoren.

Wenn Sie es sich leisten können, mehr als die Mindestzahlung von 748,54 $ zu zahlen, sollten Sie eine Hypothekenlaufzeit von 20 Jahren, 15 Jahren oder 10 Jahren in Betracht ziehen. Kürzere Laufzeiten haben oft die niedrigsten Raten. 2 Je kürzer die Hypothekenlaufzeit, desto schneller bauen Sie Eigenkapital in Ihrem Haus auf und desto früher zahlen Sie Ihre Hypothek ab.

Alternativ können Sie ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren erhalten und nur jeden Monat extra bezahlen. Mit diesem Ansatz können Sie die Flexibilität maximieren. Sie zahlen die Hypothek schneller ab (wenn Sie das Geld haben), aber Ihre erforderliche monatliche Zahlung bleibt niedrig, falls Sie in schwierige Zeiten geraten.

Machen Sie Annahmen darüber, wie lange Sie das Darlehen behalten werden

Leider gibt es selten eine endgültige Antwort, wenn Sie entscheiden, ob Sie refinanzieren möchten oder nicht. Sie müssen prognostizieren, was Ihrer Meinung nach passieren wird, und eine Entscheidung auf der Grundlage Ihrer Annahmen treffen. Versuchen Sie also abzuschätzen, wie lange Sie den neuen Kredit behalten werden. Werden Sie die nächsten sieben Jahre im selben Haus bleiben? Werden Sie die vollen 30 Jahre dort bleiben? Es ist in Ordnung, wenn Sie es nicht wissen – Sie können anhand Ihrer Amortisationstabellen mehrere „Was-wäre-wenn“-Analysen durchführen.

Bewerten Sie die Zinskosten

Berechnen Sie, wie viel Zinsen Sie mit dem alten Darlehen und dem neuen Darlehen ausgeben werden. Zählen Sie bei jeder Tilgungstabelle den Gesamtbetrag in der Spalte „Zinsen“ zusammen. Beginnen Sie mit dem aktuellen Monat und fahren Sie nach unten fort, bis Sie glauben, dass Sie das Darlehen loswerden (in sieben Jahren, wenn es abbezahlt ist, oder was auch immer Sie wählen).

Dies ist am einfachsten, wenn Sie jedes Darlehen mit einer Tabelle berechnen oder wenn Sie Ihre Tilgungstabelle kopieren und in eine Tabelle einfügen können. Sehen Sie sich hier ein Beispiel zum schnellen Hinzufügen von Zahlen an oder verwenden Sie die SUM-Funktion in OpenOffice, Google Docs oder Excel. In unserem Beispiel gibt es einige interessante Unterschiede:

  • Wenn Sie das bestehende Darlehen behalten, bis es abbezahlt ist, werden Sie von heute bis zum Ende der Laufzeit des Darlehens 103.236 USD an Zinsen ausgeben.
  • Wenn Sie das Darlehen refinanzieren und behalten, bis es abbezahlt ist, zahlen Sie ab heute bis zum Ende der Laufzeit des Darlehens 117.313 USD an Zinsen.

Ist es in den nächsten 30 Jahren etwa 14.000 US-Dollar wert, um eine niedrigere monatliche Zahlung zu erhalten? Vielleicht ist es das, vielleicht auch nicht. Aber was ist, wenn Sie das Darlehen nur 10 Jahre lang behalten (oder im Haus bleiben)?

  • Wenn Sie das bestehende Darlehen behalten, werden Sie in den nächsten 10 Jahren etwa 69.565 US-Dollar an Zinsen ausgeben.
  • Wenn Sie refinanzieren, werden Sie in den nächsten 10 Jahren etwa 58.545 $ an Zinsen ausgeben.

In diesem Fall sieht die Refinanzierung attraktiver aus. Sie profitieren nicht nur von einer geringeren Zahlung , sondern sparen auch Zinskosten (weil Sie nicht einfach die Uhr neu stellen und die vollen 30 Jahre Zinsen zahlen).

Was ist mit Abschlusskosten?

Wenn Sie refinanzieren, müssen Sie möglicherweise Abschlusskosten bezahlen . Sie müssen diese Kosten auch bewerten, wenn Sie die Refinanzierung untersuchen. Der Google Sheets-Rechner kann dabei helfen.

Sie können mit der traditionellen Refinanzierungs-Breakeven-Formel beginnen, die Ihnen sagt, wie lange es dauert, das ausgegebene Geld wieder hereinzuholen (unter der Annahme, dass Ihre monatlichen Zahlungen sinken). Teilen Sie die monatlichen Einsparungen durch Ihre gesamten Abschlusskosten, um herauszufinden, wie viele Monate es dauert. Bleiben Sie lange genug im Haus, um diese Kosten wieder hereinzuholen?

Wenn Sie die Abschlusskosten finanzieren oder sie in das neue Darlehen „einpacken“ (oder wenn Sie ein Darlehen  ohne Abschlusskosten erhalten ), müssen Sie möglicherweise nichts weiter tun – die Gebühren sind bereits in Ihrem größeren Anfangsdarlehensguthaben (bzw höhere Zinsen).

Berücksichtigen Sie die Opportunitätskosten von Geld, das für Abschlusskosten verwendet werden könnte: Können Sie mit diesem Geld mehr verdienen oder mehr Geld sparen, indem Sie Schulden zurückzahlen ? In diesem Fall lohnt es sich möglicherweise nicht, Abschlusskosten zu zahlen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was sind die heutigen Hypotheken-Refinanzierungssätze?

Die Hypotheken-Refinanzierungssätze spiegeln weitgehend die Standard-Hypothekenzinsen wider (vorausgesetzt, Sie führen keine Auszahlungs-Refinanzierung durch, die das Risiko Ihres Darlehens erhöht). Hypothekenzinsen schwanken mit jeder Bewegung im breiteren Zinsumfeld, sodass die Hypothekenzinsen von heute im nächsten Monat – oder sogar in der nächsten Woche – möglicherweise nicht korrekt sind. Das Consumer Financial Protection Bureau verfügt über ein Tool , mit dem Sie anhand von Details wie Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrem Heimatstaat und dem aktuellen Marktumfeld den zu erwartenden Hypothekenzins berechnen können.

Wann ist es sinnvoll, Ihre Hypothek zu refinanzieren?

Wenn Sie kein Bargeld benötigen und nur eine Zins- und Laufzeitrefinanzierung benötigen , kann es sinnvoll sein, eine Refinanzierung vorzunehmen, nachdem die Zinssätze gefallen sind. Möglicherweise möchten Sie auch eine Refinanzierung durchführen, wenn Sie über einen Bargeldbetrag verfügen, den Sie für Ihre Hypothek verwenden können. Je nachdem, wie hoch die Zahlung ist, können Sie möglicherweise Ihre Laufzeit oder Rate durch eine Refinanzierung reduzieren.

Leave a Comment